房貸利率到底是什麼？
要買房的人最關心的事情之一就是房貸利率，但2023辦理房屋貸款的利率要如何計算呢？
台灣銀行、中國信託、土地銀行等國內各家金融機構，目前房貸利率分別為多少、房貸利率誰最低？
尚益資產將於本篇房貸利率的文章中分享關於房貸利率的試算方法、辦理房貸管道、各大銀行最新房貸利率的優惠比較。
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房貸利率是甚麼?
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房貸利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
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房貸利率各大銀行比較
尚益資產為您整理出 最新各大銀行房貸利率、手續費及房屋貸款期限比較。
溫馨提醒! 2022年台灣央行升息了4次，但是各家銀行調整房貸利率的頻率及時間不同，有的是月調，有的是季調，所以我們看到房貸利率低的不一定代表該銀行比較低，有可能只是還沒調整房貸利率，比較的時候需留意一下，尚益資產也會定期幫大家更新最新的房貸利率。
手續費的部分則是愈低愈好。貸款期限大多數銀行最長都可以做到30年，有少數幾家可以做到40年的。
| 首購族 各大銀行房貸利率比較表(2023/01/01更新) | |||
| 銀行 貸款名稱 | 貸款利率 (機動利率) | 手續費/開辦費 | 最長貸款期限 |
| 星展銀行 指數型房貸 | 1.81%起 | 5,500元 | 40年 |
| 凱基銀行 購屋貸款 | 1.81%起 | 5,000元 | 30年 |
| 渣打銀行 MortgageOne 靈活房貸 | 1.81%起 | 5,600元 | 30年 |
| 匯豐銀行 一般房貸 | 1.81%起 | 7,000~9,000元 | 官網無資訊 |
| 元大銀行 指數型房貸 | 1.81%起 | 6,500~20,000元 | 30年 |
| 彰化銀行 青年首次購屋優惠貸款 | 1.815%起 | 5,300元 | 30年 |
| 永豐銀行 首購房貸 | 1.84%起 | 3,000~12,000元 | 40年 |
| 渣打銀行 指數型房屋貸款 | 1.85%起 | 5,600元 | 30年 |
| 上海商業銀行 金湧房貸專案 | 1.86%起 | 3,300元起 | 30年 |
| 遠東國際商銀 一般型房貸 | 1.86%起 | 5,000元 | 30年 |
| 華南銀行 「定儲利率指數」房貸 | 1.89%起 | 5,300元起 | 30年 |
| 台北富邦銀行 Y世代蛋黃貸 | 1.90%起 | 5,000元 | 40年 |
| 臺灣企銀 幸福優加利房屋擔保貸款 | 1.935%起 | 3,000元 | 30年 |
| 中國信託銀行 「築巢優利貸」 公教人員優惠房貸 | 1.935%起 | 0元 | 35年 |
| 兆豐銀行 優利專案 | 1.936%起 | 5,300元 | 30年 |
| 玉山銀行 房屋貸款 | 1.94%起 | 8,000元 | 30年 |
| 國泰世華銀行 優質客戶購屋貸款 | 1.94%起 | 5,000~20,000元 | 30年 |
| 國泰世華銀行 一般購屋貸款 | 1.94%起 | 5,000~20,000元 | 30年 |
| 聯邦銀行 均利型利率指數房貸 | 1.96%起 | 5,000元 | 30年 |
| 彰化銀行 定儲指標利率房貸 | 1.96%起 | 5,300元 | 30年 |
| 上海商業銀行 指數型房屋貸款 | 1.97%起 | 9,000元 | 30年 |
| 台新銀行 購屋貸款 | 1.98%起 | 8,000~10,000元 | 30年 |
| 中國信託 轉貸房貸 | 1.99%起 | 8,500元 (薪轉戶6,000元) | 30年 |
| 合作金庫銀行 國軍輔導理財專案貸款 | 2.027%起 | 0元 | 30年 |
| 台北富邦銀行 富邦購屋房貸 | 2.05%起 | 5,000元 | 30年 |
| 中國信託 小資輕房貸 | 2.08%起 | 6,500元 | 30年 |
| 中國信託 青年安心成家 | 2.2025%起 | 3,000元 | 30年 |
說明： 此表格引用自https://rich01.com/ | |||
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房貸利率的組成
房貸利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終房貸利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。
1.基準利率
基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。
2.加碼利率
個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。
房屋貸款貸利率會受政策影響嗎?
政府提供了兩種不同的房屋貸款方案，可以獲得較低的房貸利率。首先是青年購房貸款，由政府與公股銀行合作提供給首次購房者的優惠貸款方案。房貸利率選項有清晰：一段時間式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率。一旦選擇了房貸利率類型，就無法再更改。
青年存款成家購房貸款利率如下：
- 週期式機動利率：2.055%
- 分段式機動利率：1.815%（前兩年）→2.115%
- 混合式固定利率：1.995%（第一年，固定利率）→2.095%（第二年，固定利率）→2.115%（第三年開始採用機動利率計息）
另一種方案是自購住宅貸款利息無力，由內政部提供。在這種方案中，記人自行向一般銀行申請房屋貸款，並按銀行核定的房貸利率申請利息。根據記賬人的身份不同，可獲得不同的房貸利率減免優惠。
自購住宅貸款利息的利率減免如下：
- 第一類：基準利率減少0.533%（目前為1.062%）
- 第二類：基準利率增加0.042%（目前為1.637%）
這些政策方案旨在幫助購房者獲得其他的房貸利率，以減輕他們房屋貸款的負擔。
房屋貸款房貸利率Q&A
Q：房貸利率最低是多少？
A：目前的房貸利率底線是2.06%，但並不是每個人都能獲得這樣的貸款條件。影響房貸利比率的因素很多，除了個人的信用狀況和財務狀況，房屋條件也是考慮因素之一。
Q：房屋貸款的期限怎麼選擇？房貸利率會影響嗎？
A：很多人選擇房屋貸款的期限是因為月供較低，所以忽略了總利息可能因此積少成多。一旦貸款期限延長，房貸利率的高低會對最終的利息總和產生顯著的影響，即使利率只有一點點的差別，支出也可能會大幅增加。
Q: 寬限期真的好嗎？可能有哪些風險？
A: 寬限期只需支付利息，而補充本金，雖然可以減弱前期壓力，但在寬限期結束後，需要在更短的期限因此，除非短期資金不足或遇到意外情況需要暫時喘息，否則不建議使用寬限期。
Q: 房屋貸款的申辦流程是什麼?
A: 房屋貸款的申辦流程大致包括以下6個步驟：（1）選擇合適的方案→（2）銀行進行房屋鑑價→（3）申貸資料審查→（ 4）照會保險→（5）不動產抵押設定→（6）成功計劃項付款
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