限貸令是甚麼？
自七月以來，房貸申請的難度逐漸增加，許多借款人面臨審查期延長、排隊撥款、貸款利率上升甚至暫停收件等問題。這些變化反映了各家銀行信貸政策的收緊，其中銀行的「限貸令」成為主要因素之一。那么，什麼是限貸令？為什麼會有這樣的政策？
限貸令的基本概念
限貸令是指銀行針對房貸設定的限制措施。根據銀行法第72-2條第一項規定，商業銀行在處理住宅建築及企業建築的放款時，其總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。簡單來說，就是銀行發放的房貸總額不能超過其手中資金的30%，這些資金包括存款和金融債券。
資料整理自全國法規資料庫
為甚麼會有限貸令？
除了房貸總額持續增長外，存款餘額和金融債券也因民眾大量湧入投資市場而受到影響。根據聯徵中心的數據，截至四月，全台有36.8萬人同時擁有房貸和信貸，即所謂的「雙貸族」，其貸款金額創下新高。為了應對這一情況並防範金融風險，銀行實施了限貸令以控制房貸增長，保障金融體系的穩定。
限貸令影響有哪些？
隨著限貸令的實施，各家銀行因總額度已達上限，開始採取各種限制措施來控制房貸申請。這些措施主要包括以下幾種：
- 限貸令影響1. 撥款變慢要排隊
銀行可能會要求貸款申請人排隊等待撥款，這導致了申請處理時間的延長，使得獲批房貸的過程變得更為緩慢。 - 限貸令影響2. 暫停房貸收件
部分銀行已經開始暫停新房貸申請的受理，這意味著新的申請者在短期內無法提交房貸申請。 - 限貸令影響3. 降低可貸款成數
為了限制房貸總額，銀行降低了貸款成數，即貸款金額與房產價值的比率，使得借款人能夠申請的貸款額度減少。 - 限貸令影響4. 調升貸款利率
銀行調升了房貸利率，以提高借款成本，進而抑制借款需求，從而控制房貸總額的增長。
透過這些措施，銀行希望能夠控制房貸的發放總數，降低金融風險，並維護金融體系的穩定。這些變化使得房貸申辦變得更加複雜和費時，對申請人而言，將面臨更高的成本和更嚴格的審查。
限貸令頒布後那些族群影響最多?
房貸限貸令主要影響換屋族和交屋族，這些人需要申辦房貸時可能面臨長達兩個月的等待時間。然而，首次購屋者不會受到影響，仍然可以申請房貸。此外，限貸令不會影響政府推動的都市更新、危老重建、社會住宅等政策相關用途，也不會干擾企業構建自用廠辦的資金需求。
限貸令會影響房價嗎？
限貸令的實施首先對換屋族和交屋族造成了影響。由於房貸申請變得更加困難，這些買家可能面臨長達兩個月的等待時間，甚至可能需要延後或放棄購屋計劃。這種情況下，購屋需求可能會降低，對房價形成下行壓力。
相比之下，首次購屋者的影響較小。央行已明確指出，限貸令不會影響首購族的融資需求。因此，首次購屋者仍可正常申請房貸，且這一群體不會因為限貸令而受到重大衝擊。
此外，限貸令也不會影響政府推動的相關政策項目，如都市更新、危老重建和社會住宅等。這些項目的資金需求仍將得到支持，同時企業在構建自用廠辦等方面的融資需求也不受限制。
房產市場反應與預期
儘管限貸令對成屋市場造成了一定壓力，但對預售屋市場的影響則更為複雜。由於預售屋在購買時不涉及即時房貸問題，這使得限貸令對預售屋的影響較小。實際上，如果成屋市場的貸款困難加劇，可能會引發更多資金流入預售屋市場，進一步推高預售屋的需求。
總的來看，限貸令可能會對成屋市場造成房價壓力，但對預售屋市場的影響則可能促使其需求上升。這一政策的長期效果尚待觀察，但顯然它在調控市場和維護金融穩定方面扮演了重要角色。
第二戶限貸令規定詳解及配套措施
「自然人特定地區第2戶購屋貸款」是針對在特定區域購買第二戶住宅的貸款限制措施。以下是相關規定的重點整理與解釋：
第二戶限貸令規定有哪些?
自然人定義：自然人指的是一般民眾，相對於公司法人而言。
特定地區：包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市和高雄市等房市交易活躍的區域。
第二戶定義：第二戶指的是個人名下的第二處房產。若名下已有房產但無貸款，則不算作第二戶。已還清貸款的房產若再次增貸且用途為「週轉金」也不算作第二戶。
購屋貸款 ：限貸令專指購置住宅的貸款。央行對住宅的定義是建物權狀或謄本上主要用途包含「住」字樣的，例如住家用、集合住宅、住工用、住商用等，不包括工業用、辦公室等非住宅用途的貸款。
第二戶限貸令配套措施
- 夫妻一方名下有一間房子且無貸款
如果夫妻一方名下的房產沒有貸款，這不會被視為第二戶，購買新房時不受央行的貸款限制。建議將原房貸清償後再購買第二間房屋，以避免貸款限制。 - 夫妻一方名下有一間房子且有貸款
若房子登記在配偶名下且有貸款，計劃在特定地區購買第二間住宅時將受央行貸款限制（最高60%）。解決方案是將新房登記在另一方名下，只要該名下沒有房子和房貸，則不受限制。如果夫妻雙方各有房貸，應與房仲溝通售後回租條件，確保在新房交屋前有足夠的緩衝時間。 - 房屋登記人和借款人不同
在複雜情況下，房屋登記人與貸款借款人可以是不同的人。例如，若第一間房登記在配偶名下，由另一方作為借款人，則第二間房可以登記在配偶名下，避免貸款限制。如果配偶收入不足但聯合收入足夠，另一方可作為擔保人。
- 增貸風險
過去有些人會將第一間房增貸以補足第二間房的自備款，但央行已要求銀行加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，這種方式未來可能會受到限制。 - 借名登記風險
將房子借名登記在配偶以外的人名下可能導致複雜的金流和稅務問題，因此不建議為了規避貸款限制而採取此方式。
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