房屋貸款利率試算
支援本息平均攤還、本金平均攤還、到期還本
買房的第一道門檻，不是房價，而是── 搞懂自己每個月到底要繳多少房貸。
很多客戶跟我聊貸款時最常問：
沒關係，你不用背公式，我直接把最重要的觀念講到你聽得懂、算得出來。今天這篇就是用最生活化的方式，帶你一次搞懂 房屋貸款利率怎麼算、房貸試算公式、不同還款方式的差別。
房屋貸款利率怎麼算？一次搞懂房貸試算公式＋還款方式差異
很多網站把房貸講得很複雜，但其實只有三個關鍵，只要搞懂這三件事，房貸就不再是黑盒子：
利率不是看公告最低，而是用你的條件，拿到市場可以給你的最好利率。
缺點是相較其他方式，總利息通常會比較高。
前期負擔比較重，但總利息最低、後面會越繳越輕鬆。
但期末要一次把本金還清。
適合投資客、短期持有、或特別需要現金流的人。
房屋貸款年限會影響什麼？
年限越短 → 月付較高，但總利息最低
房屋貸款利率試算公式怎麼算？
✔ 固定月付
✔ 固定本金
✔ 只繳利息
實務上直接用房貸試算器跑數據， 比自己手算更快也更準。
我不要求你背公式，但我會讓你知道銀行「怎麼算你的月付」。
本息平均攤還（等額本息）
P＝貸款金額｜r＝月利率｜n＝期數
前期繳比較多利息、後期繳比較多本金，
但每個月金額固定，最好規劃生活支出。
本金平均攤還
利息會隨本金下降而減少，
前幾年壓力較大，但整體利息最省。
到期還本（只繳利息）
月付壓力最低，但期末要一次還清本金，
適合投資客或短期持有規劃。
房屋貸款利率常見問題
整理幾個客戶最常問我的問題，讓你在試算房貸之前，先把觀念釐清。
房貸「寬限期」是什麼？一定要用嗎？
房貸寬限期指的是在一段時間內，你只繳利息、不還本金。好處是前幾年月付看起來很輕鬆，但本金一毛都沒少。
寬限期結束之後，剩餘本金要在更短的時間內還完，月付金額通常會明顯跳高。所以寬限期不是銀行多送你的福利，而是把壓力往後移。
比較適合剛買房、裝潢支出多、或收入確定會成長的人；如果你現在收入本來就吃緊、很在意月付穩定，寬限期就要慎重考慮。
房貸固定利率跟浮動利率差在哪裡？要選哪一種比較好？
固定利率是在約定期間內利率不變，月付穩定、好規劃，但一開始利率通常會高一點。浮動利率（機動利率）則會隨市場或銀行公告調整，初期利率常比較低，但未來升息時月付也會跟著變動。
如果你非常在意「月付穩定度」，或是對利率變動很敏感，可以考慮固定利率；如果你有打算未來轉貸、提前還款，或者對利率波動有一定承受度，浮動利率反而比較有彈性。
重點不是猜利率走勢，而是評估你能不能接受月付變動的風險。
為什麼銀行房貸試算金額，跟最後核准的不太一樣？
網站上的房貸試算，多半是用「標準條件」在估：例如某個區間的利率、一般職業、沒有特殊信用狀況等等，所以算出來的只是參考值。
實際核准時，銀行還會看你的職業、收入結構、聯徵紀錄、貸款成數、是不是首購或換屋等因素，這些都會影響實際核定利率與月付金額。
建議你可以先用試算器抓個大概，再讓專員用你的真實條件幫你算一版「比較接近實際核准」的版本，會更貼近你真正要面對的月付。
首購、自住、投資族，房貸試算要看什麼重點？
首購族最在意的是「月付穩不穩定」，不要逼自己做到月光；自住或換屋族則要在生活品質與房貸負擔之間找到平衡，年限、成數和未來是否有轉貸空間都很重要。
投資或短期置產族群，則會把重點放在現金流：只要月付好控制、資金調度順，利率高一點反而不一定是最大問題。
所以同樣的利率與方案，放在不同人的狀況下，感受會完全不一樣。試算時最好先想清楚自己是哪一種族群。
房貸有沒有「最好的」利率或還款方式？
老實說，房貸沒有一個「對所有人都最好的」方案，只有最適合你現在條件的組合。利率、年限、還款方式、寬限期，要一起看。
對有些人來說，最低利率很重要；但對多數家庭來說，「每個月繳得安心，不影響生活品質」才是最關鍵的指標。
房貸利率試算的目的，不是算出一個漂亮的數字，而是幫你確認：這個月付你撐不撐得住、遇到升息時還扛不扛得下去。
